HOUSING LOAN不利な競売を回避し
有利な売却をおこなう任意売却
任意売却は物件所有者様に不利なお取引となる競売を回避し、より有利な条件にて売却できる方法です。苦しい返済をリスケジュールし、売却後の生活再建をスピーディにする任意売却のメリットや特徴、任意売却可能な期間を石川県・富山県・福井県で不動産売却を手がけるさくらホームがご紹介します。
破産・離婚時の不動産売却について
不動産は離婚による財産分与で大きな争点になりやすい問題です。例えば住宅ローンで購入したマンションの支払いが残っている場合、どちらかが住み続けるのかそれとも売却するのかの選択肢があります。住み続けると選択した場合は残ったローンの支払いや名義をどうするのかを協議しなければなりませんし、対応する手続きも進める必要があります。
売却をすると選択した場合、結婚後に購入したマンションであれば夫婦の共有資産となりますので貢献度に応じて適切な分配をする必要があります。また、住宅ローンが残っている場合・完済している場合で異なってきますのでそれぞれのケースでの対応について知っておかなくてはいけません。
- 住宅ローンが残ってない場合
- 住宅ローンを完済しているのであれば対応はそれほど難しくありません。不動産を売却し、その代金を夫と妻で貢献度に応じて適切に分配すれば大丈夫です。
- 住宅ローンが残っている場合
- 住宅ローンが残っている場合、不動産には金融機関により設定された抵当権が残っているため、不動産の売買は認められません。財産分与目的で不動産を売買する場合は、住宅ローンを何らかの形で完済し「抵当権」を抹消する必要があります。
ここで確認したいのが、
売却予定の不動産価値と住宅ローン残債の差です。
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| アンダーローンの場合 | オーバーローンの場合 | ||
|---|---|---|---|
| 住宅ローン残債が不動産の価値を下回っているなら、不動産を売却することで住宅ローンを完済できます。売却と同時進行で抵当権も抹消できるでしょう。売却代金によってローンを完済し残った現金は売却益となり、夫婦で分配できるため、スムーズに財産分与問題を解決できます。 ただ、売却益にかかる譲渡所得税は不動産の名義人に課せられますので、それを加味したうえで分配するように協議した方が良いでしょう。 |
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オーバーローンの場合 | 問題が複雑化しやすいのが、住宅ローン残債が不動産の価値を上回っている場合です。このケースでは貯金や他の保有資産を使ってオーバーローン分の補填をしなくてはなりません。補填ができない場合は任意売却という方法で金融機関（債権者）から抵当権の抹消を認めてもらうよう交渉することになります。 |
任意売却と競売の違いをご存知ですか？
住宅ローンの支払いが困難とわかり、「楽になるなら競売でもいい」と投げやりになってしまう方も少なくありません。しかし、競売は物件所有者様にとってデメリットばかりで売却後の生活再建も難しくなります。以下の表でぜひ「任意売却」と「競売」の違いについてご確認ください。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 市場相場に則した価格で売り出せるので、ローン残債を大きく減らせます。 | 裁判所の決める売却金準価格は相場の7割ですが、実際にはさらに2割を下回る額で入札可能となっています。結果として市場相場の5割～7割で売却されてしまい、ローン残債も多く残る可能性が高いです。 |
| 余剰金 | 債権者と交渉することで引っ越し資金や生活資金を残せる可能性があり、生活再建もしやすくなります。 | 不動産の売却代金は全てローンの支払いに充てられるため、所有者にはお金が残りません。もちろん強制退去となっても引っ越し費用は捻出できません。 |
| 引っ越し時期 引っ越し先 |
引っ越し時期は希望を考慮してもらえます。また、当社にて引っ越し先のサポートもおこないますのでご遠慮なくお申し付けください。 | お互い顔も知らない第三者の落札者によって立ち退き日が決定されます。交渉はできず、強制退去を求められる可能性もあります。また、退去日が過ぎてからも居座ってしまうと不法侵入罪に問われる可能性があります。 |
| 残債務 | 債権者との話し合いにより、ローン残債の返済について無理のないようリスケジュールできます。当社にて債権者との交渉についてアドバイスが可能ですし、弁護士や司法書士といった代理人の紹介も可能ですのでご相談ください。 | 競売で売却された後もローン残債の支払い義務があり、返済方法についての交渉も基本的にはできません。苦しいままの返済スケジュールのままとなり、残債務の処理はご自身で模索しなくてはいけません。 |
| プライバシーの保護 | 任意売却はご近所に知られずに進められます。また、現在お住まいの物件や地域に住み続けることも場合によっては可能です。 | 競売物件はインターネットや業界紙に公開されてしまいます。さらに、裁判所の執行官が物件の調査に訪れるため、プライバシーの保護は難しいでしょう。 |
| 生活再建 | ローン残債を減らせて、返済計画も無理のないようにリスケジュールでき、当面の生活資金も確保できるため前向きな気持ちで新生活に向き合えます。 | ローン残債が多く、返済も苦しいまま、生活資金も確保できないため、経済的にも心理的にも負担が大きく、新たな生活へ前向きに進みにくくなります。 |
競売にかけられる前に
早めにご相談を
物件所有者様にとって競売はかなり不利な売却方法です。
競売にかけられてしまうと、物件は市場相場の5割～7割程度とかなり安く売却されてしまい、残債が多く残る可能性が高いです。さらに生活資金を残す交渉もできずにローン返済計画も苦しいまま、物件を失って強制退去されてしまうため競売後の生活は想像以上に厳しいものとなるでしょう。ローン返済が滞り競売にかけられてしまう前に、ぜひ任意売却についてご相談ください。
任意売却できる期間は決まっています
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 滞納の時期 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| ローン滞納前 | 毎月の支払いはできているものの返済が苦しくなってきています。 早めに対策して最悪の事態を避けましょう。 |
可 |
| ローン滞納 3ヶ月以内 |
ローンを滞納し金融機関から督促状や催告状が届くようになってきました。 このままでは競売にかけられてしまうため、早めの対処が必要です。 |
可 |
| ローン滞納 4ヶ月以内 |
裁判所から競売開始決定通知が届きました。 通知到着後、4～5ヶ月以内で競売がスタートします。 |
可 |
| ローン滞納 5ヶ月まで以上 |
裁判所から執行官が訪れ、物件の撮影など調査をはじめました。 ご近所にも噂され始め、競売まで目前です。 |
可 |
| それ以降 | 競売が開始されてしまいました。ここまでくると任意売却はできません。 こうなってしまう前になるべく早く任意売却について当社にご相談ください。 |
可 |
任意売却に関するよくあるご質問
- 任意売却をするとブラックリストに載りますか？
- 任意売却をおこなうには、「6ヶ月以上の住宅ローン滞納」が条件になります。つまり、任意売却によってブラックリスト入りするのではなく、任意売却できる状態なら、すでにブラックリストに載っているということになります。個人信用情報に傷がつく（ブラックリスト入り）してしまうと5年～7年は住宅ローンやカードローンなどの契約ができなくなります。
- 任意売却にはどのくらい費用がかかりますか？
- 競売では強制的に家を売却されたうえに各種手数料を自己資金で支払わなくてはいけません。しかし、任意売却は売却代金のなかから必要な費用を差し引けます。つまり、売却代金のなかからまかなえる限り費用はかかりません。
- 近所の人に任意売却だと知られず売却はできますか？
- 実は仲介方式（仲介売却）と任意売却にほとんど差はありません。そのため、「経済的に苦しくて家を売却する」といったことが周りに知られる可能性はほぼありません。
予期せぬことも考え、
早めの行動が大切です
「収入が減った」「失業した」などの理由で住宅ローンの支払いが厳しくなりそうだとわかったら、早めに対策を考えましょう。ローンを滞納し続けてしまうとデメリットばかりの競売にかけられてしまい、売却後の生活再建がとても難しくなります。不動産の売却は通常3～6ヶ月かかります。ローン残債を少しでも減らし、前向きな生活再建をいち早く進めるためにも、なるべく早い段階で売却をお考えください。
当社では仲介方式（仲介売却）はもちろん、すぐに現金化できる買取方式（不動産買取）にも力を入れています。また、売却後の引っ越し先のご紹介などその後のサポートもお任せいただけます。スピーディな売却と前向きな生活再建をお考えの方はぜひ当社にお早めにご相談ください。
不動産売却成功の鍵は信頼できるパートナーを選ぶことです。当社は北陸トップクラスの取引実績を持ち、確かな情報力を武器に、経験豊かなスタッフがお客様に安心・安全・ご納得いただけるお取引をご提供しております。当社ではサービス向上のためにお客様にアンケートのご協力もいただいております。さくらホームがサポートさせていただいたお客様の生の声をぜひご覧ください。
不動産売却のご相談をメールにて無料で24時間いつでも受け付けております。お問い合わせいただいた内容については、遅くとも18時間以内の返信（長期休暇期間をのぞく）を心がけておりますのでお客様の大切なお時間を無駄にいたしません。どんなお悩みごとでも、お気軽にお問い合わせください。
当社ではLINEで簡単・お気軽に売却相談・査定依頼が可能です。来店は面倒、電話をする時間がない、メールだと堅苦しい気がする……そういった方におすすめなのがLINEでのご相談です。当社スタッフがLINEでもしっかりご対応いたします。チャットを使った、気軽さも好評頂いています。
さくらホームでは定期的に相続勉強会を無料で開催しております。難しい相続についての基礎知識から節税対策・不動産の活用方法まで実例を交えつつお伝えいたします。また、1年に1回無料にて税務相談会も開催しています。当社提携の税理士が対応いたしますのでややこしい税務処理も安心です。さらに当社ではLINEで簡単・お気軽に売却相談・査定依頼が可能なのでぜひそちらもご利用ください。
